江苏高院：承租人要求带租拍卖，主张实质是排除强制执行，应当严格审查租赁设立于查封或者抵押之前的合同租金占有事实

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裁判要旨

承租人要求带租拍卖，主张实质是排除强制执行，应当严格审查租赁设立于查封或者抵押之前的合同租金占有事实

实务要点

第一、承租人要求带租拍卖，势必会影响不动产处置移交，直接关系到执行效果，反之，当带租拍卖时，申请执行人也会提出要求去租拍卖，因此，拍卖处置不动产之前，对不动产状态尤其是租赁、抵押等进行财产调查是执行规范的要求，也是必要环节。与租赁有关涉及的执行异议有几项，一是优先购买权（确认承租人优先购买权意味着带租拍卖，反之则去租，申请执行人提异议）；二是抵押权与租赁；三是查封与租赁。尤其是抵押权、查封与租赁去除形成排除执行的对抗最强。抵押权与租赁的执行异议审查，法律依据是《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、第三十一条（附后）；查封与租赁的执行异议审查，法律依据是《执行异议复议规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

本案是承租人要求带租拍卖引发执行异议之诉，不动产既有抵押，又存在查封，因此重点审查靠前的抵押权，即先抵后租还是先租后抵。

我们查阅该案的庭审视频，庭审中尽管审查抵押与租赁先后问题，但判决文书在法律适用并未提到《物权法》《查扣冻规定》中租赁与抵押的审查规则。

第二、租赁关系提出执行异议，执行裁定的救济途径告知错误，包括遗漏审查内容也是关注的重点，相关的规范性文件可参考《无锡市中级人民法院关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见》。在承租人提出执行异议之诉的审查认定规则，可参见《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南》第二十六条（附后）。

第三、提出执行异议之诉的举证规则，根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。具体案件审查的原则是实质审理与严格证据审查，《江苏省高级人民法院关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》（五）执行异议之诉案件实质审理原则1、要基于执行标的权属变化及其争议赖以产生的基础性的实体法律关系予以判断，不能简单地根据权利外观及程序性法律或司法解释对权利归属加以审查。2、要坚持实体审理，无论当事人是否提出确认其权利的诉讼请求，都要作为基础法律关系查明相关实体权利的性质及其归属。3、要合理分配举证责任。执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。4、要慎用自认规则。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。

第四、根据举证规则和审查原则，本案实体审查中，审查目标清晰即租赁能否带租拍卖（争议焦点），围绕这一目标的审查内容具体，江苏高院评价“上诉人应举证证明以下事实：1、上诉人与第三人神州行公司就案涉房产已经在抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同；2、上诉人在案涉房产抵押、查封前已经实际占有使用案涉房产；3、上诉人已经按约支付了租金且不存在明显不合理的低价承租或伪造交付租金依据等情形。”判决内容按照上述三个具体问题围绕证据进行认定事实，尤其是明确告知为什么证据不充分、证据相互矛盾以及不能排除合理怀疑的理由。

案情介绍

一、2013年4月24日，贷款人苏州银行宿城支行与借款人、抵押人神州行公司、保证人王卫东、陈美玲签订《企业最高额抵押、保证借款合同》，约定：抵押人所有的宿迁市宿城区房屋作为抵押物。2013年4月25日，上述抵押物办理了抵押登记。宿迁中院民事判决神州行公司向苏州银行宿城支行支付借款本金500万元及利息、罚息、律师费等6万元；苏州银行宿城支行有权就登记《房屋他项权证》记载的房屋与神州行公司协议折价，或以拍卖、变卖该财产所得的价款在500万元范围内优先受偿；王卫东、陈美玲对债务承担连带偿还责任，王卫东、陈美玲承担保证责任后，有权向神州行公司追偿。

2013年10月21日，半边天小贷公司与神州行公司签订《最高额借款合同》，半边天小贷公司与陈美玲、王卫东、顺达公司、徐军签订《最高额保证合同》，约定由陈美玲等作为保证人为《最高额借款合同》中神州行公司的债务提供连带保证责任。宿迁中院民事判决神州行公司向半边天小额公司返还借款300万元、利息及律师费等；陈美玲、王卫东、顺达公司、徐军对债务承担连带保证责任后，有权向神州行公司追偿。

二案执行过程中，宿迁中院公告除去租赁关系对涉案房产及土地进行拍卖。

二、姜绪勇向宿迁中院提出执行异议，请求对涉案房产带租拍卖。

提交租赁合同、房产证、国有土地使用证收条、转账凭证、银行账单、姜绪勇与第三人神州行公司法定代表人陈美玲的丈夫王卫东视频录像。旨在证明神州行公司与原告姜绪勇存在真实房屋租赁合同关系，且姜绪勇已经实际占有使用了涉案房屋，神州行公司已经收到了姜绪勇租赁费。同时，证明神州行公司将涉案房屋租赁给原告姜绪勇时，尚未将涉案房屋抵押给苏州银行。

根据姜绪勇提交的租房合同载明，神州行公司将案涉房屋出租给姜绪勇，租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日，每年租金20万元，10年共计200万元，自合同签订之日起有效，姜绪勇应提前一个月一次性付清房租。根据姜绪勇提交的中国银行账户流水明细及网上银行业务截屏显示，2012年10月23日，姜绪勇向王卫东转账44万元，2012年12月6日，姜绪勇向王卫东转账50万元，2013年5月27日，姜绪勇向王卫东转账100万元。姜绪勇另提交收条载明：“今收到姜绪勇付房租（2013年1月1日-2022.12.31）租金共计贰佰万元整（￥2000000）”收款人为王卫东，落款时间为2012年12月6日。

姜绪勇陈述于2012年10月23日预先支付了50万元，于2012年12月6日签订房屋租赁合同当日又支付了50万元，并于当日打了200万元收条，当时口头约定年后再把剩余的100万元给王卫东。然而在一审庭审中姜绪勇则陈述该收条虽载明出具时间为2012年12月6日，但当天未付款，直到2013年5月27日将款项200万元全部付清时，才由第三人的法定代表人陈美玲的丈夫王卫东出具了一张总收条；由于合同是2012年12月6日签订的，所以就把收条落款时间倒签至2012年12月6日。姜绪勇关于收条落款和收取时间的表述前后矛盾。

三、宿迁中院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告姜绪勇主张与第三人神州行公司存在房屋租赁法律关系，对此，其应提供证据加以证明。诉讼中，其虽提供了房屋租赁合同、银行交易明细、收据等证据欲以证明。首先，由于交易明细显示姜绪勇主张支付租金的账户与其有其他资金往来，且姜绪勇提供的租房合同、租金收条显示的时间均为2012年12月6日，但当天姜绪勇并未支付200万元租金，故姜绪勇无证据证明支付了租金。对于租金的支付时间，姜绪勇解释租金直到2013年5月27日才付清，因合同是2012年12月6日形成的，故将收条时间倒签至2012年12月6日，但未提供证据加以证明，故其主张与第三人神州行公司存在房屋租赁法律关系的理由不能成立。其次，2013年4月25日上述抵押物办理了抵押登记。该抵押权设立的时间亦早于姜绪勇主张的支付房屋租金的时间。再次，姜绪勇主张在涉案房产设定抵押前已经占有使用该房产，但并未提供充分证据予以证实。综上，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。现原告姜绪勇提供的证据不足以证明其与第三人神州行公司之间存在真实的房屋租赁合同关系，也不能证明其在讼争标的物抵押权设立前已合法占有该不动产，不符合相关法律关于排除执行的法定情形，判决驳回原告姜绪勇的诉讼请求。

裁判要点与理由

本案二审争议焦点为：姜绪勇主张其在涉案房产抵押查封之前即享有合法有效的租赁权，请求带租拍卖是否有相应的事实依据。

江苏高院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，上诉人主张其对案涉无证房产享有阻却执行的实体权益并请求带租拍卖，应举证证明以下事实：1、上诉人与第三人神州行公司就案涉房产已经在抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同；2、上诉人在案涉房产抵押、查封前已经实际占有使用案涉房产；3、上诉人已经按约支付了租金且不存在明显不合理的低价承租或伪造交付租金依据等情形。

第一，关于上诉人与第三人神州行公司就案涉房产是否在抵押、查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同问题。上诉人虽然提交了落款时间为2012年12月6日的租房合同，但因该租房合同为神州行公司与姜绪勇内部达成，且未在相关部门进行合同备案，故在没有其他充分证据予以佐证的情况下，仅凭该租房合同上记载的时间，不能充分证明该租房合同签订于案涉房屋抵押和查封之前。

第二，关于上诉人在案涉房产抵押、查封前是否已经实际占有使用案涉房产问题。案涉房产的租赁合同由上诉人姜绪勇与第三人神州行公司签订，而实际占有使用主体却是勇泰公司，虽然姜绪勇是勇泰公司的法定代表人和股东之一，但姜绪勇和勇泰公司分属不同法律主体，勇泰公司对案涉房产的占有使用不能视为姜绪勇本人对案涉房产的占有使用。退一步说，即使姜绪勇与神州行公司签订租赁合同的行为可以视为其作为勇泰公司的法定代表人，代表勇泰公司作出的行为，则提起异议的主体应当是勇泰公司，而非姜绪勇。此外，姜绪勇提交的2013年1月14日的物业费收据并未明确指向本案案涉房屋，且勇泰公司在宿迁国际汽车城尚有其他经营场所，故不能充分证明该物业费收据即为本案案涉房屋的物业费缴纳凭证。即便该物业费收据是案涉房屋的物业费缴纳凭证，因姜绪勇未能提交案涉房屋水电费缴纳凭证、装修过程和时间等其他证据予以佐证，仅凭物业费收据也无法充分证明上诉人在案涉房产抵押、查封前已经实际占有使用案涉房产。

第三，关于上诉人是否已经按约支付了租金问题。根据上诉人提交的租房合同约定，上诉人应提前一个月一次性付清房租。而上诉人提交的中国银行账户流水明细单和网上银行截屏则显示，其第一次缴纳租金时间为2012年10月23日，大大早于合同约定的房租支付时间，且支付金额仅为44万元，上诉人对其另外支付的6万元现金未提供其他证据予以证明。最后一次缴纳租金时间为2013年5月27日，付款金额为100万元，更是大大晚于合同约定的房租支付时间。因此，上诉人无论是支付时间，还是支付方式都与合同中约定的提前一个月一次性付清房款的要求不一致，存在明显不合理之处。而根据上诉人提交的中国银行账户流水明细单显示，上诉人与王卫东和神州行公司之间往来账目较多，除其在本案中提出的三笔转账之外，还有其他多笔转账往来，再结合前述实际支付租金时间和金额与合同约定租金支付要求不一致的事实，上诉人所举证据不能充分证明其已经按约实际支付了租金的事实。此外，上诉人对于房租收条的出具时间表述前后矛盾，存在伪造交付租金依据情形。故对上诉人关于其已经按约支付了租金的主张，本院不予认可。

判决驳回上诉，维持原判决。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨租赁关系丨抵押权丨先抵后租
案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏民终899号“姜绪勇与宿迁市半边天科技小额贷款有限公司、苏州银行股份有限公司宿城支行等执行异议之诉二审民事判决书”（审判长沈燕审判员唐志容审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20180913）。

法律依据

《物权法》

第一百九十条  订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》

第六十六条  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十六条  被执行人就法院查封财产所作的转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为均不能对抗申请执行人。

第三十一条  拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》

第三百一十一条  案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南》

二十六、承租人作为案外人提起执行异议之诉的，如何处理？
根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于《民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。在该执行异议之诉案件的审理中，对承租人租赁权的认定应当区分不同情形进行处理：
（一）关于租赁与查封的问题。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“查封后租赁”。根据《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。因此，承租人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行的，不予支持。
（二）关于租赁与抵押的问题。承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。
承租人在债权人设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（即抵押权人），其要求停止执行的，不予支持。

《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（一）》

（五）执行异议之诉案件实质审理原则
1、要基于执行标的权属变化及其争议赖以产生的基础性的实体法律关系予以判断，不能简单地根据权利外观及程序性法律或司法解释对权利归属加以审查。
2、要坚持实体审理，无论当事人是否提出确认其权利的诉讼请求，都要作为基础法律关系查明相关实体权利的性质及其归属。
3、要合理分配举证责任。执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。
4、要慎用自认规则。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。

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